이번 글에서는 전세금, 중개수수료, 전세 계약 연장 복비에 관한 주제를 다룹니다. 전세금과 중개수수료는 물론이고 전세권에 대해 알아두면 좋은 정보들을 함께 알려드리겠습니다.
Q1) 전세금이 변동이 없다면 어떻게 되나요?
전세금에 변동이 없다면 계약서를 새로 쓸 필요 없습니다. 따라서 전세 계약 연장 복비(=중개수수료)가 들지 않습니다.
Q2) 전세권 갱신을 원하면 어떻게? 언제까지 말하면 되나요?
합의 갱신의 경우 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다. 법정갱신은 묵시적 갱신으로서 건물 전세권에만 인정하고 있습니다.
전세권 설정자(집주인)가 전세권자(전세로 사는 사람)에게 기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이까지 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않으면 이전 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이렇게 갱신이 되면 기한에 정의가 없음으로 봅니다.
Q3) 전세보증금 감액의 경우 중개를 해야 하나요?
전세금 감액의 경우 중개를 끼지 않고 하는 경우가 많습니다. 이때 계약서를 새로 쓰더라도 확정일자를 새로 받을 필요는 없습니다.
또한, 계약서에는 기간과 보증금 변동액(감액 후 가격)에 관한 내용을 명확히 쓰고 양자 간 확인을 하셔야 합니다. 당사자들끼리 하니 당연히 전세 계약 연장 복비는 들지 않습니다.
다만, 감액이든 증액이든 중개사를 끼고 하는 것이 전세 계약 연장 복비 거래 안전에 도움이 됩니다.
Q4) 전세보증금 증액의 경우 중개를 해야 하나요?
증액할 때 가장 중요한 것은 “왜 증액을 하는 거지?”라고 적극적 의심을 하는 것입니다. 기존 전세권설정자(집주인)가 집을 담보로 대출을 받았다거나 추가 대출을 받았는지의 여부를 적극적으로 조사하셔야 합니다.
중개사를 통해 알아내셔도 좋고, 등기부 등본을 떼셔도 알아낼 수 있습니다. 그리고 만약 집주인이 존속기간 내에 집을 담보로 대출을 받았다면, 자신의 전세금액과 대항 여부를 비교하셔야 합니다.
그렇게 조사를 했는데도 안전하다면 그때 전세보증금 증액 요구에 응하시면 됩니다. 계약할 땐 증액분만 가지고 새 계약서를 쓰는 것이 좋고 변경 내용을 적으시면 됩니다. 또한 기존 계약서도 유효하다는 특약도 함께 기재하는 것이 좋습니다.
전세 계약 연장 복비의 경우 5억짜리 전셋집을 5억5,000만원에 재계약하면 5천만원 증액 부분에 대한 전세 계약 연장 복비를 상한성 내에서 지불하시면 됩니다.
Q5) 집이 경매로 넘어갔어요. 등기부를 보니 제 앞에 아무도 없는데 그럼 어떠한 경우도 소멸하지 않나요?
아닙니다. 최선순위 저당권보다 순위가 앞선 전세권도 전세권자가 배당요구를 하면 경매로 소멸합니다.
Q6) 전세권에 최단 존속기간이 있나요?
건물 전세권의 최단 존속기간은 1년입니다. 토지 전세권에는 최단 존속기간의 제한이 없습니다.
Q7) 확정일자 받는 것이 전세권인가요?
아닙니다. 민법상 전세권은 등기한 전세권에 한합니다. 단, 등기를 하지 아니한 이른바 채권적 전세권은 민법상 임차권으로서 임대차계약에 관한 규정이 적용됩니다. 따라서 확정일자 받는 전세권은 채권적 전세권에 해당합니다.
추가로 미등기 전세권자는 “주택임대차보호법”에 의하여 보호를 받습니다. 확정일자와 전세권 설정 등기엔 차이가 있습니다.
Q8) 전세 계약 시 중개수수료는 어떻게 되나요?
중개수수료는 사진을 참고해 주세요.
숫자는 비율은 말하고, 괄호 안의 숫자는 한도액을 말합니다.
5천만원 미만이면 0.5% 이내에서 받되 최대 20만원까지 받을 수 있다는 뜻입니다.
Q9) 공인중개사가 돈 받고 대필하면 처벌받는다는데?
공인중개사가 대필할 수 없다는 법은 없습니다. 다만, 대필을 “업”으로 하게 되면 행정사법 위반입니다. 중요한 단어는 “업”입니다. 업이란 반복적, 계속 금전적 대가 수수를 받는 행위(전세 계약 연장 복비 등을 받는 것)를 뜻합니다.
하지만 무엇보다 이 부분은 돈을 받아도 얼마 안 들기 때문에 합법이니 불법이니 해서 싸우기보다는 상호 간에 조율하는 것이 제일 좋습니다.
Q10) 전세권으로 담보제공을 할 수 있나요?
네. 전세권은 저당권의 객체가 될 수 있습니다.
Q11) 전세권에서 전세금은 필수인가요?
네. 전세금의 지급은 전세권의 성립 요소입니다. 하지만 전세금의 지급이 반드시 현실적으로 수수되어야만 하는 것은 아니고 기존의 채권으로도 전세금 지급에 갈음할 수 있습니다.
Q12) 보증금을 전세금으로 할 수 있나요?
네. 추가로 판례를 소개하면, 임대인과 임차인이 임대차 계약을 체결하면서 임대차 보증금을 전세금으로 하는 전세권 설정 등기를 경료한 경우 임대차보증금반환 의무는 민법 제317조에 따라 전세권 설정 등기의 말소의무와도 동시이행 관계에 있다고 합니다.
즉, 이때의 임대차 보증금은 전세금의 성질을 겸하기 때문에 보증금을 안 돌려주면 등기 말소를 해주지 않아도 됩니다.
Q13) 확인만 잘하면 중개사 불 필요해 보이는데요?
부동산 수수료 관련 기사만 보면 이런 댓글이 달려 있습니다. 의사는 말 몇 마디 하고 진료비 받고, 경찰은 신고 들어오면 출동 나가고, 직장인은 책상 앞에 있다가 퇴근하는 사람인가요? 당장에 법무사만 하더라도 시간당 상담비 받습니다. 이렇게 공인중개사를 편하게 생각하는 사회는 곧 없어 질 거라 생각합니다. 전자시스템 도입하면 공인중개사는 필요 없다는 사람도 있는데, 그런 논리면 사람 필요한 직업이 과연 뭘까요?
의료도 금융도 보험도 다 로봇이 하면 되지 않을까요?
무엇보다 학교 선생님들, 교수님들 다 온라인 수업하면 되지 왜 필요할까요?
전세권 설정자랑 전세권자 중에 누가 집주인인가요? 채무자는 늘 매수인일까요? 중개사 필요합니다.
Q14) 집값 떨어질까 무서워 전세로 사는데 계속 이렇게 살아도 좋을까요?
전세로 사는 것에 따로 특별한 목적이 없다면 비추천입니다.
내 집도 아닌데 2년마다 전세금은 물가 상승률 이상으로 오릅니다. 수천만원씩 전세금 올려줄 돈이 있으면 다행인 데 없으면 쫓겨납니다.
어렵게 모은 목돈을 전세금으로만 사용해선 안 됩니다. 전세금이 아무 변화 없이 2년간 있는 것처럼 보일 겁니다. 하지만 2년 동안 물가 상승률만큼 전세금의 가치가 하락하는 것을 꼭 생각하세요.
[▼ 아니 전세로 2년 더 산다는데 중개수수료 또 내라고?]
전세 연장 시 중개수수료 또 내야할까? 전세계약과 연장, 중개수수료, 기타 전세금과 전세권에 관한 내용을 살펴보자!
매년 물가는 상승하고 돈의 가치는 점점 하락합니다. 특별한 목적 없이 목돈을 전세금에 묶지 마세요.
오늘은 전세 계약 연장 복비와 관련된 궁금증을 14개. 많이 알아봤는데요.
전세 묵시적 갱신 등 곧 계약 만료를 앞둔 분들에게 큰 도움이 되었으면 좋겠습니다.